民泊新法成立!【空き家バンク】【オーナー募集】武家屋敷通りの家を外国人向けゲストハウスに!

民泊新法成立

民泊新法が成立されました!(2017年6月9日追記)

関連記事はこちら。

この新法を活かして登録したい、五島市武家屋敷にある最高の家を紹介します!この物件は空き家バンクに登録されていますが、まずはその説明からします。

空き家バンクとは

全国的に実施されている国の制度でして、例外なく五島にも存在しています。現在登録されているのは40件ほどですが、市役所にお願いすればいつでも中を見学させてもらえます。

五島市の空き家バンク一覧

私は住居探し&ゲストハウス探しをするために幾つかの空き家バンクを実際に見せてもらったことがあるので、今回はそのことについて紹介します。

殆どがお化け屋敷

空き家バンクには、その家に関する詳細な情報が登録されています。注意が必要なのは、登録されてから3年以上経過している物件です。

こうした物件の特徴としては

  • 家の周囲の雑草が伸び放題
  • 家の中に蜘蛛の巣が沢山
  • 家の床が抜けそう
  • 家が雨漏りしている

と言ったことが挙げられます。要するに、家というのは人が住み続けないとドンドン老朽化し、次の人が住みづらくなってしまうのです。

それでも300万円くらいで売られている家があったりするのですが、

タダでも要らない

と思えてしまうようなお化け屋敷が多いのも事実です。

掘り出し物が見つかるかも!?

それでも、マイナス面ばかりではありません。

家の中には、家主が家具の撤去や処分をしなかったケースがあり、そうした家には様々な骨董品やら家具やらがそのまま残されていたりします。

私が見た家の中では、何やら古い着物人形や、古めかしい壺があるお家もありました。

それがどれくらいの価値があるのかはさておき、思わぬ掘り出し物が見つかるかもかもしれません。

(2018年1月追記:↓この家は既に契約されてしまいました。残念。)

「例外的」な武家屋敷通りの家

さて本題です。

私が見つけたこの武家屋敷の家は、

「これは空き家バンクなのか?」

と突っ込みを入れたくなるくらい、素晴らしい家でした。

それもそのはず、何と平成28年まで人が住んでいたとのことです。写真には載っていませんが、家の中には

  • 立派な欄間
  • ピアノ
  • ジャグジー
  • 食器洗浄機
  • 鏡張りの和室(一番奥)

など、普通に購入したら数十万円はしそうなモノがそのまま残されています。

そして庭も広々としていて、武家屋敷らしい風情が感じられます。

「ここをゲストハウスにしたい!」

と私は強く思いました。が、そこには当然大きなハードルが立ちはだかっています。

ハードル1.資金

この家は賃貸ではなく売却で登録されていて、そのお値段は1580万円。もし私が会社員だったら、造作もなくローンで買える金額なのですが、銀行でローンを組めないのがニートの泣き所。

こんなことならサラリーマン時代に数千万円の資産をローンで買っておけば良かったかなーなんて思いながらも、今となっては後の祭り。

資金を工面するのは難しそうなので、誰かに家を購入してもらい、私が家を運営して家賃を収める、という形態が現実的でしょう。

ハードル2.用途変更(民泊新法施行前の場合)

ゲストハウスを開業するに当たっては、「簡易宿泊所」としての免許を取得して用途変更をする必要があります。

それに幾らくらいのコストがかかるのか?を調べるために保健所に行ってみると、

  • 建築
  • 消防
  • 保健所

と言った様々な方面での許可が必要になるみたいです。そして詳細な話を進める前提として、家の「平面図(間取りの長さを記した資料)」が必要であるとの事でした。

不動産屋さんに問い合わせたところ、「武家屋敷の家の平面図はありません」との事でしたので、まずは測量をして、各関係部署との協議が必要となりそうです。

ちなみに、そんなまどろっこしい事をせずに、現在国会で審議されている「民泊新法」の成立を待ったほうが賢明なのかもしれません。が、こちらはいつ頃に施行されるのか、まだよく分かりません。

→施行は2018年1月ごろだそうです。(6月9日追記)

ハードル3.地域住民の理解

いきなり武家屋敷通りに「外国人向けゲストハウス」ができる事は、地域住民にとっては受け入れがたい部分もあるような気がします。

何しろ狭い区画なので、少なくともゴミの出し方や騒音防止など、宿泊者に対しては最低限のルールを守っていただくようにしていただく必要がありそうです。

そういった点はエアビーに登録する際に「ハウスルール」として事細かに記載しておくべきでしょう。

オーナー募集中です

いかがだったでしょうか。この家は非常に外国人にとって魅力的だと私は思います。その理由は、

  1. 福江港から徒歩圏内
  2. 「武家屋敷通り」という名前が日本らしい
  3. 庭が丁寧に整備されている
  4. 室内も日本の家らしさが残っている

と言った所です。土地の取得に関しては

  • 購入費用 →1580万円にもどりました。1580万円 1480万円(値下げしました 9/6時点)
  • 賃貸費用→70,000円(共益費込み)
  • 名義変更とか手数料 →50〜100万円
  • 用途変更・必要設備購入 →150〜250万円

と考えても、1800万円くらいあれば行けそうでしょうか。

リターンはどのくらい?

オーナーになっていただいた場合のリターンについてですが、毎月幾らかの家賃を支払っていこうと考えています。

実際のところは個別に相談させていただきますが、例えば1月の家賃を10万円くらいで計算してみましょう。

それで計算すると、表面利回りは

120万円/1580万円=7.6%

となり、実質利回り(維持管理費用を含む)の場合だと、月に5万円の費用を計上して

60万円/1580万円=3.6%

となります。

参考:不動産投資で成功するために知っておくべき利回り計算法

「そんなに家賃を払えるのか?」という疑問もあるかと思いますが、

  • 最大客室数:5室
  • 客単価:1万円
  • 一月の稼働率:20%

で計算をすると、1月の収益は30万円となります(楽観的すぎますかね?)。

また、ゲストハウスとして収益を上げる以外の活用方法もありそうです。

お金の使い道に困っているオーナーを募集中です。

にほんブログ村 地域生活(街) 九州ブログ 五島情報へ
にほんブログ村

国境離島新法の事業計画書サポート

事業計画書(新規創業)のサポートしてます。

移住入門(Kindle本)

島移住したい人の入門書2018 (¥560)
Share This Article

「民泊新法成立!【空き家バンク】【オーナー募集】武家屋敷通りの家を外国人向けゲストハウスに!」への1件のフィードバック

コメントを残す